在一线城市拥有多个写字楼资产的SOHO中国(00410.HK)，去年业绩表现如何？
据该公司3月27日晚间所发年报，去年SOHO中国实现营业收入约15.4 亿元，同比下降约8%；归属母公司股东之基础净利润约2.78亿元（剔除投资物业评估值变动以及一次性税费）；年度归属母公司股东净亏损约1.13 亿元。
SOHO中国的业绩表现，与写字楼市场行情息息相关。公司表示，“2024年的写字楼租赁市场，以价换量是主基调，租金水平持续下降。北京、上海甲级写字楼空置率攀升至近年的高点，市场竞争空前激烈。”
SOHO中国表示，公司从第三季度开始调整租赁政策，并在2024 年末时将出租率稳定在78%，避免了写字楼大量空置、社会资源浪费的局面，为公司未来平稳发展奠定了基础。
对比2024年中报，彼时SOHO中国投资物业平均出租率约76%，其中部分项目如北京银河及朝阳门SOHO、望京SOHO出租率分别为54%、57%，前门大街项目出租率63%；上海方面，SOHO天山广场出租率为79%。
到2024年末，SOHO中国的整体出租率小幅回升，但并未公布具体项目的表现。
致力于提升出租率的同时，SOHO中国继续实行费用控制措施，去年度销售费用约0.32亿元；年度行政费用约为0.96 亿元，2023 年约为1.36 亿元。不过，期内其他经营费用和损失增多、财务收入减少，最终业绩依然呈亏损状态。
写字楼租赁是一项毛利很高的业务，去年SOHO中国物业租赁业务的毛利率达83%，年度毛利约12.80亿元，但该公司目前面临更棘手的税务及债务问题。
早在2022年，SOHO中国北京一家子公司，曾收到税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税17.33亿元。自税款滞纳之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
根据税收征收管理法，当地税务机关可能采取其他强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业，以及就滞纳土地增值税处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
据年报披露，截至2024年末期，SOHO中国已支付土地增值税为1.56亿元，尚有23.05亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。
受土地增值税的滞纳影响，期末SOHO中国有合计41.44亿元的银行借款本金出现交叉违约，相关利息为1319.2万元，其中包括原定应在2024 年后到期的借款，由于可能会被要求立即偿还，因此将其重新分类为流动负债。
截至2024年末，SOHO中国的总借贷共计约155.56亿元，其中约152.08 亿元的借贷以其投资物业作为抵押；当期借款包括交叉违约借款41.58亿元，及尚未逾期或违约但合同约定还款日在2024年之前的其他借款15.75亿元。
目前，SOHO中国已与现有主要贷款人订立补充协议，以修改还款计划，涉及借款本金共计为18.8亿元。修改还款计划后，到2025年末之前，SOHO中国需要偿还的本金调整至12.50亿元，而其现金及现金等价物为5.89亿元。
年报核数师对此表示，2024年末SOHO中国的流动负债，超出其流动资产79.54 亿元，同时考虑到其银行借款规模等事项，表明存在重大不确定性，可能会对该集团持续经营的能力构成重大疑虑。
SOHO中国表示，已与税务机关就土地增值税问题开展积极、持续地沟通，制定可行的解决方案；同时，将继续处置若干商业物业，用以偿付部分土地增值税。在相关政府机构的支持与配合下，目前已完成部分商业物业的销售。
就公司的流动性问题，SOHO中国称，根据2024年末起不少于12 个月的现金流预测，假设能够在到期时为银行借款再融资，公司董事认为在未来一年时间内，将有充足营运资金拨付其营运、及应付其到期财务责任。
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孙梦凡
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